投资要点4月8日上午发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，通知提到：“城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模”…“对于超大城市，要推动产业和人口向一小时交通地区扩散，而收缩型中小城市要严控增量、盘活存量”…“深入推进城市群发展”…“培育发展现代化都市圈”等等，释放出一系列重要信号，我们做出以下三点解读：
加大户籍制度改革、限购政策进一步放松今年新型城镇化建设任务，提出了常住人口与户籍人口城镇化率平均提高1%以上的明确目标，同时加大户籍改革力度。我们依据住建部2019年初发布的2017年城市建设统计年鉴，统计出本次受益落户放宽政策的城市共78个（城区常住人口1000万以上超大城市4个，500-1000万特大城市5个，300-500万Ⅰ型大城市10个，100-300万Ⅱ型大城市59个）。落户放宽政策涵盖了几乎全部一二线城市与部分强三线城市。考虑到户籍限制本身是限购的一环，《通知》也可以解读为一二线及部分三线城市限购政策的放宽，这一调整扩大了重点城市满足购房资格人群数量，推动潜在购房需求释放。我们认为在放宽落户刺激下，结合当前一二线城市市场部分回暖的现状，核心城市的房地产市场韧性将进一步巩固。
成渝城市群地位提升，“城市群+都市圈”进一步定义1）《通知》除开对传统京津冀、长三角、粤港澳区域建设强调之外，新列入成渝城市群发展规划，利好成渝区域有重点项目布局的房企，如蓝光发展(600466)、金科股份(000656)等。
2）《通知》提到“对于收缩型中小城市要严控增量、盘活存量”，我们认为这是一个重要的政策反转：今后或不再严控一线城市人口规模，也不盲目去扶持中小城市扩张，让市场去配置资源，使经济更有效率的发展。从社会发展规律看，人口倾向流入高收入高效率的地域，综合竞争力高的城市，既一线、部分二线及强三线城市，未来的房地产市场将更具发展潜力。
3）《通知》阐述了“合理疏解中心城区非核心功能”、“推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散”、“鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”等具体发展思路，我们认为利好事先在城市群附近有项目布局，在政企合作、新城规划、产业转移承接方面有丰富资源与经验的房企，如华夏幸福(600340)等。
