2018年华夏幸福实现销售面积1502万方，同比增长57.6%，非环京区域占比达51%，异地复制成效显著，未来有望受益都市圈发展提速。中国平安再度增持公司股份至25.25%，彰显其对公司长期发展信心；考虑到公司高管变动尘埃落定，融资渠道畅通、成本下降，经营性现金流持续改善，我们维持公司2018-2020年EPS预测分别为4.32/4.94/6.01元，对应18年PE7.3倍，维持买入评级。
支撑评级的要点
异地复制成效显著，受益都市圈发展提速。2018年公司实现销售面积1502.23万方，同比增长57.56%。京津冀以外区域的核心业务销售面积774.12万方，占比达到51.53%，较去年同期提升18个百分点，较去年同期增长143.7%；环郑州、环南京、环杭州区域销售面积占比分别达到16.6%、11.0%、7.9%，环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极，同时环合肥、环武汉区域也开始发力。国务院近日引发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，公司作为都市圈经济的先行者，布局深耕全国主要城市圈，未来随着都市圈人口及产业的持续流入，地产销售及产业新城运营收入有望持续高增。
融资成本下降，现金流持续优化。2月21日，华夏幸福发行5.3亿2年期美元债，票息8.625%较初始定价收窄62.5bps；此次发行最终订单量超51亿美元，9.6倍认购，投资者超200家，均创下近期市场之最，彰显市场对其价值的高度认可。去年12月起公司先后发行30亿/5年/7.0%公司债、40亿/7年/8.3%公司债、25亿/270天/5.5%超短融，各项融资渠道畅通，资金成本下降。截至2018Q3，公司经营性现金流连续两个季度为正，前三季度累计-76.6亿元，降幅同比收窄66%；Q3公司货币资金379.1亿元，覆盖短期负债超1.5倍，偿债能力较强。
高管变动到位，平安增持助力长期发展。2月19日，公司发布公告，原华润置地董事局主席吴向东加盟华夏幸福任CEO；此前，原华润置地CFO俞建已于12月出任公司副总裁，主管财务与融资，两位高管变动完成表明公司治理进入新阶段。1月31日，中国平安再度增持公司5.69%股份，持股比例提升至25.25%，强强合作再度深入，平安为公司发展提供长期资金保障，增强融资议价力，未来公司在夯实产业新城及地产主业的同时，在商业地产、综合金融服务等多元化业务的开拓值得期待。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑，回款进度放缓。
估值
我们维持公司2018-2020年EPS预测分别为4.32/4.94/6.01元，对应18年PE7.3倍，维持买入评级。
