苏宁金融研究院特约研究员 江瀚
高级战略研究员，苏宁金融研究院特约研究员，上游财经智库专家顾问，新浪财经意见领袖，烽火台资本特约经济学家，专栏作家，二十余家财经媒体特约评论员与撰稿人。
“我一直认为在城市买房，就像投资城市的股票，只有你对城市的未来发展有信心，你才会选择在这里买房。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，从都市圈对人口的吸引力角度讲，房价低的城市更有吸引力，比如成都，而房价高的城市要想办法疏解房地产市场的压力。
以产业为基础发展都市圈
“一小时通勤圈让城中心不那么拥挤，可以缓解很多社会问题。”江瀚非常看好都市圈概念。
以前城市功能都聚集在一个城市，城市越来越大，造成了拥堵、高房价、成本高等问题。江瀚认为，都市圈的核心是城市功能分摊，中国城市不断变大，很多城市都将面临这个问题——卫星城要承担一部分城市职能。
“以现代化交通工具为核心，将一个区域内的城市联通起来，在一个小时或者一定时间内，相互形成沟通和功能分摊，最终形成一整套的城市体系。”江瀚认为，从学术角度看，这是都市圈的核心价值。
以北京（楼盘）为例，它把很多重工业迁到唐山（楼盘）和廊坊，这等于是资本和技术赋能。北京已经形成了卫星城效应，通州副中心和雄安新区等可以有效缓解城市内部不平衡和城市矛盾。
“其他都市圈还处于摸着石头过河的状态，北京的都市圈发展很完整。”江瀚认为，都市圈是对城市内部矛盾的疏解机制，同时对周边城市进行经济赋能。
目前，都市圈发展还处于初级阶段，未来将如何发展？江瀚的建议是各大都市圈根据核心业务和产业发展情况，以此为基础，不断提升产业集聚能力，形成产业联动效应，甚至于形成验证模型，从而推动整个产业一体化发展。
在江瀚看来，核心产业的不同使都市圈产生差异。以中国当前发展最成熟的三个都市圈为例，北京是政治文化中心，上海（楼盘）是经济中心，而广州（楼盘）和深圳（楼盘）是创新和贸易中心；与此相对应，这些城市也具备不同的产业结构，像京津冀以重工业为核心，长三角相对而言是中轻工业，珠三角更多的是劳动密集型制造业。
都市圈发展的六大要素
都市圈发展涉及方方面面，江瀚总结了影响都市圈发展的以下六大因素。
第一，都市圈发展的核心基础要素是交通。把都市圈的路程时间压缩在一小时内，这是使都市圈焕发活力的关键。
第二，都市圈发展的重要助力是教育。都市圈发展需要高度密集的人才。为什么从来不把广州和深圳拆开单独说，因为深圳的教育短板非常明显，深圳大学很好，但并未达到清华北大的水平，广州虽然相对弱一些，但它实际上提供了大量的人才和教育资源。
第三，都市圈发展离不开互联网基础设施——
带宽资源。高度公路不仅仅是路上的高速公路，还有信息的高速公路。要发展都市圈，需要信息主干网的建设，中国各个地区的互联网主干网建设水平差距还是非常大，对企业来说，大数据传输、云计算需要足够的主干网支点。以张北为例，BAT都在这个地方建设数据中心，而没有放到其他地方，原因就是这个地方有主干网。
第四，房地产是都市圈发展的重要支柱，而房价是吸引人的重要因素。都市圈之间在互相比拼吸引力，人口是自由流动的，在户籍放开的背景下，哪个城市更能吸引人才，哪个城市就有发展。显然，房价低的城市更有吸引力，比如成都。对于房价高的城市，江瀚建议想办法疏解房地产市场的压力，在他看来，北京之所以在北三县进行布局，其实也很明确，因为市区房价太高，吸引的人才根本承受不了市区的房价。
第五是物流体系，即物体和商贸的流动。物流体系是否健全和完善也是影响都市圈发展的关键因素。江瀚举例说明，为什么沿海城市能够作为都市圈的核心，因为海运是最便宜的物流方式。区域经济学有一个观点，为什么日本和伦敦能成为最先崛起的两个国家，因为它们的任何一个城市都有四通八达的海运。
