作为六朝古都，南京既有自然山水之胜，又有历史文物之雅。作为江苏省省会，它是华东地区最重要的交通枢纽之一。
位于南京中南部的溧水区，是秦淮河的发源地，有水乡风韵、田园风光、山地风貌，城区绿化覆盖率超过40%，素有“天然氧吧”、“南京后花园”美誉。华夏幸福(600340)的溧水产业新城，便坐落于此。
对华夏幸福来说，这座产业新城的意义有些不一般。这非但因为它是华夏幸福在南京第一个正式签约的产业新城项目，也不只是因为南京都市圈已成为其环北京以外的第二大业绩主战场，更重要的是，在华夏幸福坚持都市圈布局的新发展战略中，南京都市圈已经成为了重中之重。
这或许可以解释，4月23日，以环京业绩著名的华夏幸福会将2018年度业绩交流会选在溧水产业新城。
战略布局瞄准核心都市圈
上周五，华夏幸福发布了2018年度业绩报告。
成绩单非常漂亮：公司实现营业收入838亿元，同比增长41%；归属于上市公司股东的净利润117亿元，同比增长33%。2018年整体毛利率达到42%；ROE达到35.2%，较上年提升3.6个百分点。
但更引起外界关注的，恐怕还是年报中出现的三个新提法：空间都市圈化、运营精细化、地产金融化。
如果仔细阅读了华夏幸福认真附上的《致股东信》，相信大家会有更深体会：这封信里，最核心的目标就是提到了“三化”。这是华夏幸福在深思熟虑之后，对目前我国不动产趋势做出的判断，也很好地对应了华夏幸福未来要着重发展的业务方向。
新趋势之中，最核心的还是空间都市圈化。随着城镇化新增人口不断向都市圈集中，新技术和新产业在其中孕育。也许以后，不动产市场将不再按几线城市来划分，而是以都市圈和非都市圈划分。
举例来说，在都市圈市场，环中心城市的房价可能不是与其行政区划的房价均值相关，而是与其所在都市圈核心城市的能级相关。比如嘉善的房价可以达到平均1.5万-1.6万/平方米，而嘉兴市区的房价只有1.1万、1.2万。因为嘉善属于上海都市圈。
值得关注的是，虽然空间都市圈化的提法看起来很新，但都市圈战略早已成为华夏幸福的核心战略。观察华夏幸福最著名、最引以为傲的产业新城布局很容易发现，其77座产业新城，包括2018年新增的18座产业新城全部建于全国15个核心都市圈内。
这些核心都市圈包括京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等。拿长三角来说，在江苏、浙江和安徽三省就有22座产业新城和小镇。可以说，华夏幸福在全国的3+3+4的整体格局已经基本完成。
做强产业新城深挖护城河
产业新城的成效，也是反推华夏幸福都市圈战略是否正确的有力佐证。据介绍，华夏幸福现有的77座产业新城已经全部进入到开发建设的阶段。截止到去年年底，有66个产业新城已经有产业项目的签约。从财务指标上看，48个产业新城已经实现了经营型的回款，20个产业新城累计现金流转正。
特别是2018年，在外埠的产业新城共有30座已经实现回款，有9座实现了累计现金流的转正，华夏幸福一直有针对性发力的异地复制显然也是成功的。
华夏幸福的产业新城很有特色，在规划之初，就充分考虑了当地区位及产业优势，形成了各具特色的发展路径。这也和其都市圈战略的密切配合分不开。
数据显示，其产业新城新增的签约投资额在2018年达到了1660亿，创下历史新高，新增签约的企业数目是702个。
以前述提到的溧水产业新城为例。2016年3月，华夏幸福来到溧水的时候，面对的还是一片荒地。三年后，溧水产业新城建成了月鹭湖公园、溧水经开区规划馆、人才公寓、智能网联汽车封闭测试区等多个公基建项目，陆续引进了中国恒天、飞燕活塞环、我乐家居、驰众机器人等龙头企业。
上个月，在华夏幸福的牵线搭桥下，全球锂离子电池领军企业欣旺达(300207)把总投资120亿的“华东首个大型动力电池基地”落到了溧水产业新城。截止目前，这座产业新城已经引进了74家企业，实现项目签约投资额200亿。
目前在南京，华夏幸福已经布局了4座像溧水一样的产业新城。
可以想见，未来，华夏幸福还会继续结合都市圈战略，将产业新城做大做强，把这道护城河挖得更深。
财务显著优化现金流持续为正
