导读：跳出“玩空间”的逻辑，做创新科技企业的领投基金。
提要：
1、烧钱——只为跑马圈地
2、出租——低效商业模式
3、上市——估值难获认可
4、投资——并行创新基金
据外媒近日报道，共享空间WeWork已经向SEC秘密提交IPO文件了。
这让众多共享办公空间的创业者、投资者都瞪大了眼睛。
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烧钱——只为跑马圈地
2010年创立于纽约的共享办公品牌WeWork，主要为创业公司、自由职业者提供共享办公的空间，甚至中小公司、大企业也已入驻。
目前，其业务覆盖32个国家和地区，会员达到27万人，是共享办公行业的创造者和领跑者。
但是，它的财务状况倍受质疑。
该公司曾表示， 2017年营收为8.86亿美元，净亏损9.33亿美元。
2018年呢？营收为18亿美元，净亏损19亿美元。
收多少，亏多少，这样的企业恐怕也是绝无仅有了。
为什么会这样？
烧钱。
它的钱烧在两个地方：一是抢地盘。
在海外，它甚至布局了小城市。
但在中国，几乎只有一二线城市才有办公业态的发展空间，因此，它的共享办公也只能布局在一二线城市，才能获得规模效应。
即便是北京（楼盘）这样的城市，共享办公的市场规模也是有限的。
北京已有共享办公空间1285家，占全国的三分之一以上。
在中央商务区，哪怕是网格式布局，500米就有一个共享空间，已经相当于纽约曼哈顿的WeWork密集布点了。
一个城市共享办公空间的布点可能不会超过500个，每个共享空间1000个工位，就是50万个工位，或许就是这个城市共享办公发展空间的天花板了。
截至2018年6月底，全国共享空间工位数也仅有200万个，未来，可能不会超过600万个。
因此，谁能占有一二线城市的主流市场，谁能成为行业头部企业，谁就几乎能通吃整个共享办公行业。
二是抢客户。
抢到地盘，就要抢客户来填满共享办公的空间。
烧钱，就是通过租金补贴战，迅速抢占市场份额。
去年，WeWork在全球推出100%返佣金的自杀式租金补贴政策，目的就是赶尽杀绝竞争对手。
在中国，它将中介佣金比例从15%一举提升到25%，同时还在部分新社区推出“租一年赠一年”的五折促销活动。
这也逼得国内竞争对手拼死抵抗，被迫推出大力度补贴，租金集体下调、普遍腰斩，如若不然，势必丧失领地、退出江湖。
也许，WeWork希望在租金补贴战之下，形成类似于滴滴打车独霸江湖的共享办公市场格局。
烧钱需要勇气，来钱更不容易。
有人说：“现在头部的几家企业，除了刚拿到融资的WeWork之外，其他几家都没钱了”。
但WeWork有钱。
WeWork先后获得了120亿美元的融资，其中104亿美元是日本软银孙正义投的。
WeWork把2017年软银投资的44亿美元中的大部分烧在了中国，同时，还在中国融资两轮共10亿美元，继续烧钱抢夺市场。
如果不是为了跑马圈地，WeWork还是会略有盈利的。
WeWork和孙正义这么烧钱，图的究竟是什么呢？
2
出租——低效商业模式
共享办公其实是昂贵的甲级写字楼催生出来的新市场。
它将在私人车库里的创新创业搬到更舒适惬意、成本低廉、便于交流、碰撞创意的有趣空间。
通过提供更好的工作场景和无忧服务，共享办公空间希望用低廉的租金招揽和留住囊中羞涩的创业者们。
但是，创业者们成功率极低、流动性太快，导致共享办公的出租率偏低、营收极不稳定。
虽然，共享办公空间运营商承诺了灵活的租期和面积，但是，承租者的租约灵活性恰恰是出租者的出租率痛点，这与运营商推销宣传的共享办公最大优势形成强烈反差。
于是，共享办公空间积极发展中小企业会员，并为其提供基础与增值服务，有的甚至还提供胶囊公寓、健身运动、托儿教育等延展服务。
但这仍然不足以稳定其出租率。
因此，共享办公又开始转向大企业的定制化办公，这既有利于提高并稳定出租率，而且有利于提升租金溢价。
大企业为何要入驻共享办公空间？
对于大企业来说，共享办公有四大好处：降低运营成本、便利员工上班、就近服务客户、对冲周期风险。
在顺周期中，大企业的发展速度更快，寻求新的合适办公场地颇为不易。
当然，大企业很懂得“买房不如租房、长租不如短租”的道理，在扩张期可以把资金用在更有价值的投资发展上而不是持有重资产。
因此，无论作为临时周转场地，还是低成本扩张，共享办公都是可取的。
