这些年房市限价令没少见,可如此严格的限价令还真是少见。
具体是怎么回事呢?
前不久,丹东发布了一个“楼市新政”。
新政要求在售商品房、同一楼盘商品房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。
虽说各地都有限制新房价格的具体措施,但公开公布“限涨”的幅度、并使用严格的“月环比”方式,丹东是首例。
01
丹东为什么调控这么严?
其实, 丹东已经不是第一次出限价令了。
早在2011年,丹东就已经出台政策限制房价过快增长。当时,根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,2011年1至7月,丹东是全国房价涨幅最快的城市之一。
去年4月,丹东新房环比涨幅升至2.0%,位居70个大中城市之首。
丹东市住建委的网签数据显示,5月份丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间,与4月末相比涨幅20%左右,个别江景热销楼盘涨幅30%左右。
甚至因为购房人数太多,丹东市不动产登记中心还实行预约发号措施。
丹东楼市火爆的现象一直持续到今年。
3月份,丹东房价同比上涨20.2%,全国排名第四;
一季度,房价上涨排名全国第十,跟武汉、大连和徐州差不多,迫使丹东不得不再次升级调控。
这次,除了限制涨幅之外,还有3项措施,我们一起来看。
①限价:新建商品房申报预售价格备案,不得高于周边房网签销售均价。
②限购:非本地人在市区范围内允许购买1套新建商品住房。
③限售:市区内购买住房的自网签购房合同备案满5年、并取得不动产权证书后方可上市交易。新建商品房项目取得预售许可后,须在10日内将所有房源一次性对外公开销售。
02
丹东楼市为什么火爆?
了解丹东的朋友都知道,GDP并不高,增速还是辽宁省倒数第一。并不打眼的丹东为何这么火爆?原因有2点。
1.政策利好
政策分为外部政策和内部政策两部分。
①朝鲜改革开放
“朝鲜改革开放”这一概念来自朝鲜三中全会,通过的决议中表示朝鲜要集中力量搞经济建设。丹东位于辽宁省东南部与朝鲜隔鸭绿江相望,有可能成为承接朝鲜开放的窗口。
②丹东特区
2018年,《辽宁“一带一路”综合试验区建设总体方案》印发,方案中多次提到丹东,其中最大的亮点是提议设立“丹东特区”,将丹东建设为重点开发开放试验区。
所以,丹东房价上涨并不是经济和城市发展的结果,而是受政策的影响。
2.丹东房价低
除了政策利好之外,丹东本身的房价也在我们大多数人能接受的范围。
毕竟,丹东人口最多的振兴区新房房价才每平六七千,如果一系列利好政策落实,那还是非常有大涨空间的。
大家看看现在的深圳房价涨了多少,很多人去那买房,也就不难理解了。
03
投资需谨慎!
但是我不建议大家去丹东买房,原因有2点:
1.政策有不确定性
朝鲜要改革开放一个很重要的前提,就是朝鲜需要国际上承认或默认其拥核地位。
而在三中全会中,朝鲜已经明确向社会宣布自己是一个“拥核”国家了,这道门槛迈不过去,局势依旧复杂。
2011年,位于丹东的新鸭绿江大桥开工,该工程原本预计2014年完工,并将承担80%的对朝鲜贸易,预期高涨的情况下推升当地房价水涨船高,由原本的每平2000元升至每平5000元。
但截止到目前朝鲜方面的大桥还未完工,新鸭绿江大桥未能通车,楼市在煎熬中不断下跌,这期间套牢了部分炒作资金,甚至是大批刚需客。
2.丹东本身是“收缩型”城市
目前丹东的产业比较落后,主要还是集中在农副产品加工业、能源工业、金属矿开采及冶炼压延加工业、纺织服装业、机械设备制造业等,这样的产业是无法吸引人才流入的。
更严重的是人口在不断流出,过去几年里,丹东小学生人数减少了14%,初中生减少了11%。2017年年末总人口为235.2万人,其中城镇人口107万人。
全年迁入人口0.78万人,迁出人口1.22万人,人口出生率7.09‰,死亡率16.36‰,人口自然增长率-9.28‰,人口在不断地减少。
从经济增长来看,2018年,丹东GDP为816.7亿元,位居辽宁省倒数第四,跟2017年比起来下滑了两位;
GDP增速为0.4%,增速位居辽宁省倒数第一。固定资产投资,则从2014年的913亿元减到了2018年的208亿元。
人口外流、经济下滑、产业老化,这说明丹东目前已经处在收缩型城市的边缘了,房价上涨的潜力不存在。