环京北三县，有一个总体量超过1万户的项目，案名早安北京（楼盘），距离北京城市副中心通州区仅一河之隔，但目前价格只是其1/4。
这个三年多来一直“一房难求”，需要交高额定金才能买到的项目，如今却因为涉及一众业主1.6亿余元的“溢价款”，成为北三县楼市喧嚣过后的伤疤。
图片来源：每日经济新闻记者 陈梦妤 摄
营销背后：现场“火爆”，官方却称“不在售”
“现在就剩30多套了，可能您再考虑一下就没有了。”
一个多小时后，销售人员说：“现在剩下11套了，刚才又卖出了2套。”
如此紧张的销售气氛，出现在早安北京项目的临时办公室（用作售楼处）。这个所谓的临时办公室，只是小区内一间普通的毛坯房，所有的家当，就是几张桌子加墙上的几块展示牌。
销售人员拒绝了记者提出的参观已竣工房屋的要求，并表示：“我们最大的优势就是现房，这附近还有很多没开盘的房源，几个月后肯定涨。”
有意思的是，开发商河北福泰房地产开发有限公司（下称福泰地产）却说，早安北京项目现在已经没有房源在售，那些中介“或许”是在卖二手房。
他指的“或许”，真实存在于小区内部，距离售楼处仅一街之隔。
而负责此次问题处理的大厂高新技术产业开发区管委会副主任葛福辉亦对“镁刻地产”记者表示“项目目前不在售”。
祸起定金：是不是购房款？“法律定性还需探讨”
或许是北京城市副中心的光环太过耀眼，北三县优越的地理位置和相对较低的价格，令太多人忽略了其中可能隐藏的风险。
“当初找了所有亲戚借钱交了定金和首付，我们确实是刚需，也确实没想到会被骗。37万元定金，真的不是一笔小数目了。”在实地探访之后，“镁刻地产”记者见到了购房者李桐，谈及这大半年的维权，她显得有些情绪。
“确实是这样，我们当时每次去，销售人员也不断制造一种紧张氛围，说这个地方的房子有多么多么火热，现在的均价是1.8万元，过完年就要突破3万～3.5万元了。房源紧张，要买就得先交一笔定金，否则很可能马上就没有了。”李桐说。
这段经历发生在2016年10月～12月间，以李桐交完37万元定金为节点。
从当时的宣传资料看，早安北京均价2.1万～2.2万元/平方米，而从业主提供的合同看，当时的价格是1.8万元/平方米，与备案价并无二异。
项目宣传时高于备案价，但却是以备案价进行实际销售的。也就是说，部分业主对于这一溢价区间是知晓的，至于双方当时是否达成某种共识，目前尚不得而知。
针对这次涉及1.6亿余元款项的业主维权事件，福泰地产品牌营销部相关负责人向记者表示，“现在的情况可能是市场波动下，业主心理预期变化导致的，公司现在会全力配合政府提供相关材料。”
如今，两年多过去了，早安北京的均价在1.7万元/平方米徘徊，而房源“依旧紧张”。在项目现场，记者听到的依旧是与当时极为类似的营销话术。唯一的不同，可能就是现在的中介公司会再拉上一名自称“管理层”的销售人员，一行两人，带你从小门进入，说的是“您不买也没关系”。
据李桐介绍，由于一下子拿不出37万元定金，在销售人员的建议下，他们先交了10万元，第二天补齐了剩下的27万元，因为“不补上就不让选房”。
值得注意的是，根据业主的反映，这37万元并没有包含在此后的购房款内。
“几天后，销售人员催着交首付49万元，这个时候看合同才知道37万元是不在合同之内的。”李桐说，“我们当时就质疑了，但是销售人员说后期开发商会签一个补充协议，跟这个首付款的大票一起开正式收据的发票。”
据记者了解，早安北京43号、44号、45号、35号楼的几百名业主均有类似遭遇。
而针对定金，葛福辉表示：“很多业主提供的合同上写的收费项是‘定金’或‘意向金’，这笔钱是不是购房款，在法律上应如何定性还是需要探讨的。”
中介迷局：涉及几十家公司，不排除“莫名其妙”的渠道
2018年5月前后，这些业主开始维权，李桐从开发商当时承诺的交房时间2018年10月开始加入。
“其实也是被迫走上这条路的，现在就算房屋质量有什么问题都无所谓。其实我们还怕开发商告我们不收房，合同上写着不收房的话还得赔20%违约金。”李桐说。
