中新经纬客户端5月30日电(薛宇飞)有“小碧桂园”之称的中梁控股，抓住了三四线城市的市场红利，短短数年间，以高周转、快节奏的打法，让销售业绩冲破千亿元关口，跻身中国房企三十强。它也成为千亿级房企中唯一一个没有上市的“黑马”企业。
近日，在港交所排队半年后，中梁控股的招股书失效了，随后其迅速递交了新资料，更新了部分业务数据。更新后的招股书首次正式披露了其近三年的合约销售业绩，但与此前公布的销售额数据存在不小差距。由于业绩好转，其净负债率在2018年出现猛降，但负债依旧在高位盘桓。同时，由于信托融资占较大，导致融资成本居高不下，其利润也被部分吞噬。
合约销售额与销售额相差百亿元
楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄
去年11月，中梁控股的招股书出现在港交所的网站上，起步于浙江的这家房企的IPO传闻正式落地。港股的上市节奏虽然比内地快，但半年过去，中梁控股依旧没有新的动态。至今年5月中旬，中梁的招股书被曝“失效”。
之后，中梁控股称，根据港交所上市程序，交表6个月后会显示为失效。目前公司上市进程还在有序推进中，现在为配合要求更新相关数据，会更新一版数据上传。5月17日，中梁控股新的招股书挂在了港交所。
此次更新招股书前，中梁控股并没有公布其2018年的销售业绩，引发了各方对这家预备上市房企的好奇。新的招股书显示，2016~2018年，中梁控股合约销售总额分别为人民币190亿元、649亿元及1015亿元，其中，合营企业及联营公司应占权益合约销售额分别为165亿元、561亿元及841亿元。这是中梁控股首次正式披露近三年的合约销售数据。
来源：中梁控股招股书
招股书引用中指院的数据称，中梁控股合约销售额在中国房地产市场的市场份额从2016年的约0.25%升至2017年的约0.49%，在中国所有房地产开发商的排名从2016年的第41位升至2017年的第33位；2018年总合同销售额在中国房地产市场的市场份额进一步增至约0.68%，排名升至第30位。
不过，以中梁控股2016年合约销售额190亿元、全国当年商品房销售额117627亿元计算，其占2016年中国房地产市场的份额约为0.16%，而不是约0.25%。
按照招股书，中梁控股在2018年才首次杀入房企30强，但中新经纬客户端查询资料发现，中梁控股早就以房企30强或25强自居了。虽然合约销售额和权益合约销售额更能准确反映企业的销售情况，但多数企业还是愿意以销售额的口径对外公布业绩，中梁控股近几年对外公布的数据也一直都是销售额。
2016年、2017年，中梁控股分别实现销售额337亿元、757.9亿元，分别比当年的合约销售额多了147亿元、108.9亿元。中梁控股至今也没有公布2018年的销售额，中指院与克尔瑞的发布数据差别较大，分别为1455亿元、1288.7亿元，均比合约销售额1015亿元高出太多。中指院按照销售额排名，2016~2018年，中梁控股分别位列中国房地产企业第41、28位、21位。
合约销售额与销售额出现偏差，是各家房企普遍存在的现象，但对于一个年销售数百亿元的企业而言，两者差别超百亿元，却不多见。中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，合约销售额与销售额差别较大，有可能是退房情况较多，导致合约销售额较低，但也不排除企业为了获得更高排名，故意虚增销售额。
中原地产首席分析师张大伟曾多次批评一些机构与房企合谋，通过人为做高销售额，提高企业在行业内的排名。他对中新经纬客户端说：“合约销售额基本都是真实的交易，企业不好作假，但销售额就容易得多。企业公布一个虚高的销售业绩，主要还是方便融资，行业排名越靠前的企业，融资成本越低。”
不过他也称，房企都有年底突击卖房的惯例，年底交了定金或首付的房子，虽然能计入销售额，但不一定能计入合约销售额，也会导致两个数据有偏差。
净利润率仍在低位徘徊
几年前，中梁控股还只是一个深耕浙江的地方房企。2016年，中梁控股将总部从温州搬到了上海，将长三角区域作为发力重点，之后又走向全国市场。加上土储增加，中梁控股2016年的销售额实现翻番。2016~2018年，合约销售额增长率分别高于同期行业水平128.3个百分点、108.6个百分点及44.2个百分点。
来源：中梁控股招股书
同销售业绩表现一样，中梁控股的营业收入也有较快增长。2016~2018年的营收分别约为29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元，三年间实现营收10倍的高增长。
