◎海外掘金（ID：gold1849） | 震谷子
今年，全球经济扩张临近结束，避险情绪正浓时。如果还想搏一搏，东南亚仍然不错，但问题是，我们拿着一百万，该怎么投呢？
接下来这十五分钟，你将可以了解到海外选盘的核心指标、基本逻辑，为你避开常见思维误区，找到最简单的海外买房技巧。
上个月，掘金小分队用两篇文章归纳了赴金边考察的大部分内容：
《柬埔寨房子只能卖给中国人？我发现了三个小秘密，颠覆你对金边楼市的所有印象》
《野心、荷尔蒙、消费升级，金边这座“欲望都市”让人欲罢不能》
因此，本文将以金边选盘为典型案例，来看看在海外买房的核心方法。当然，各个国家有各自的法律和政策要求，掌握了普遍逻辑后，也要留意各国的最新政策，别亏在了购房政策上。
事不宜迟，我们马上开始。
1
先来一个一分钟速读大纲：
投资是要动真金白银的，所以首要问题是：我们准备拿多少钱投资？
以金边为例，目前优质公寓的小户型总价10-20万美元不等，所以，有100万人民币就可以考虑在金边投资了。
第二步，要选到好房，总结下来有四个评判指标：分别是现金流（租金回报）、房价涨幅、买家偏好和性价比。
以金边为例，根据海外掘金的统计，去年金边毛租金回报率为6%左右，扣除税费和后期管理的一些杂七杂八的费用，净租金回报在5.32%。
房价增值潜力则跟当地的人口增长、土地供应和具体政策要求息息相关。基本来说，人口大量流入、但土地供应不足的地区，值得我们特别关注。
了解买家偏好是为了后期能够顺利转手变现，所以需要找到本地人以及在当地长居的外国人真正喜欢的户型和设计。
性价比则是在特定预算下选到品质最高的房产，更好的房屋品质可能意味着更高的租金，更强劲的现金流。
了解预算和核心选盘指标，我们就可以开始关注具体地段了。
2
以金边为例，目前比较有投资潜力的有四个地段，BKK1区、水净华区、洪森大道附近的ING新城，以及传统富人区堆谷区。
BKK1是金边核心中的核心地区，也被称作“使馆区”，聚集了学校、市场、银行、医院、公共区域等一系列配套，以及柬埔寨行政部门和外国大使馆，东边就是Naga赌场和永旺商场。所以BKK1也是外籍工作人员最多的一个区域。目前BKK1品相稍微好点的公寓都是供不应求的，不用担心找不到租客。
（来源：图虫创意）
（BKK1区北边是西哈努克大道、东边是诺罗敦大道、南边是毛泽东大道，西边是莫尼旺大道）
水净华岛位于金边东北部，因形似鸭头而被称为“鸭子岛”。水净华区是柬埔寨其他省份进入金边的必经之路，在总理洪森的计划中，未来将成为一个国际高端生活区，拥有国际五星级酒店、商业中心、动物园、水上公园、国际学校、国际医院等。政府甚至有想把水净华岛打造成金边的“浦东”的野心。
目前，这里已经有了柬埔寨海外柬华投资集团（OCIC）斥资打造的水净华卫星城，以及象征柬中友谊之城的“唐人街”项目等。相比起人口密度较低的钻石岛，这里的住房需求更庞大。
早在2015年，新加坡TEHO集团就直接砸了5亿美元到水净华区开发酒店和公寓，项目预计明年年底完工。
水净华区目前有2座桥连通市区，穿过下面图中的那座桥就是英、法、美三国的大使馆。再加上这里的居住环境远远优于桥对岸周边区域，配套设施也更现代化，所以使馆工作人员更倾向于选择住在水净华区。
（上图红色线条框起来的就是鸭子岛的核心区域）
除了水净华岛，金边目前重金打造的另一个区域叫做ING新城，又叫做“花园城市”。
ING新城占地2,572公顷，其中1,673公顷将用于住宅，零售，医疗保健，教育，酒店和商业，剩下的则是湿地和水库。
（ING新城规划图）
为了能更便捷地连通到金边其他区域，ING新城的交通规划也是高标准。
例如60米宽的洪森大道、30-50米宽的跨省公路城际公路、5座跨湖大桥。另外，将建造3座水库、5座污水处理厂和9个主要供电站。
这是什么概念？按照2017年上海（楼盘）常住人口2000万人配备50座污水处理厂来计算，ING新城至少有200万人左右的居住需求。
