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不过，与许多处于迅速扩张阶段的企业类似，中梁控股在盈利方面并没有十分亮眼的表现。毛利率在规模房企中的表现一般，2016~2018年分别为21.1%、20.4%、22.9%。物业销售占据了中梁控股营收的绝大部分，整体毛利率在2018年出现上升，得益于物业销售毛利率从2017年的20.1%上升至2018年的22.6%，这主要是由于已确认每平方米平均成本的减少额超过了平均售价的减少额。

卖房的毛利率提升，并非受房价上涨影响。招股书称，这部分归因于土地使用成本的下降，即持续向土地购买成本相对较低的三四线城市扩张。

数据显示，中梁控股2016年录得净亏损约2.7亿元，净利润率-9.3%。招股书解释称，这主要是由于2015年、2016年加速物业开发、营销活动及区域拓展并产生大量开发开支，这一期间确认的总建筑面积相对较低。至2017年下半年，中梁控股转为盈利，全年净利润约为4.99亿元，净利润率仅为3.6%。2018年录得纯利25.26亿元，净利润率为8.4%。虽扭亏为盈，但净利润率仍在低位徘徊。

相关统计显示，在排名靠前的房企中，虽然不乏净利润率低于10%的企业，如阳光城(000671)2018年净利润率为6.9%，绿城中国为3.94%，但多数企业的净利润率还是能保持在两位数。况且，前两年的房地产市场较为火爆，若市场进入平淡期，利润率低的企业恐怕更艰难。

上市前，中梁控股的净资产负债率狂降，从2016年的1790.2%降至2017年的339.5%，又降到了去年的58.1%。这背后，主要是物业销售产生的内部现金增加而减少了对外部借款的依赖，总权益也由2016年6.55亿元增加到2018年67.54亿元。

净资产负债率下降，是净资产增加所致，但负债水平依旧不低。至2019年3月31日，中梁控股的流动负债总额约为1680亿元。

来源：中梁控股招股书

由于未上市，中梁控股除了通过银行借款等常规途径融资外，信托融资占比较大，这部分的利率也多在两位数，这无疑部分吞噬了中梁控股的利润。截至2018年12月31日，中梁控股合计有109个信托或资产管理计划尚未偿还，未偿还本金约为147.16亿元，占借款总额的约54.5%。招股书显示，中梁控股未偿还的信托贷款融资成本多数都在10%~12%，且大部分都有土地、股权质押。

近年来，相关政策对信托资金进入房地产领域有较多限制，一旦政策收紧，依靠信托贷款融资的方式也会受到影响。因此，中梁控股称，上市募集到的一部分资金将用于偿还2019年到期的信托贷款，这些贷款的利率均在11.5%以上。

信托贷款占比大，导致中梁控股整体的融资成本较高。数据显示，2016~2018年，未偿还借款总额的加权平均实际利率分别为9.4%、7.9%、9.9%，比同规模已上市房企的融资成本高出不少。

重仓三四线城市风险加剧

中梁控股几年时间跻身中国房企三十强，与其重仓三四线城市、采用高周转策略不无关系。

截至2019年3月31日，中梁控股已在23个省份及直辖市的124个城市开展业务，遍布长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区。拥有处于不同开发阶段的353个物业项目，土地总储备约3890万平方米。

激进的扩张，在拿地数据上体现得淋漓尽致。数据显示，中梁控股2016~2018年获取的地块数量分别为63幅、119幅、221幅。平均下来，去年的拿地速度已经达到了五天拿三幅土地的节奏。这些地块中，分别有34幅、88幅及168幅位于三四线城市。而今年前3个月收购的23幅地块中，有10幅位于三四线城市。

三四线城市房地产市场的崛起，受棚户区改造、一二线城市限购后需求外溢的影响，招股书中，中梁控股多次提及了棚改政策对其市场扩张产生的积极作用。同时，相较于一二线城市而言，三四线城市住宅物业的开发及销售所需初始注资较低且无须遵守严苛的管控措施。专注小地块及日渐加强对三四线城市的关注，使得中梁控股缩短了典型销售周期及现金流周期，从而可快速复制标准化项目开发流程。

但是，中国房地产市场已然发生变化，三四线城市的火爆销售场景逐渐消散，这对重仓三四线城市的地产企业难言利好。招股书显示，中梁控股股的在建物业从2016年底的292.36亿元增加至2018年底的994.81亿元，市场未来若发生明显恶化，中梁控股的去库存压力不小。

谢逸枫认为，中国将形成城市群、都市圈的发展模式，资金、人口也会向这些区域聚集，城市群外的三四线城市的市场增速将会变慢，这对中梁控股或许存在挑战。不过他也称，中梁控股现在也到二线城市拿了一些地块，以适应市场变化。