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其中的政策持续收紧，上述人士指出，涵盖了产业地产的商业、办公、研发、工业等各个分支。一是北京市2017年3月推出的“限商”政策，对商业、办公类项目限购限售。据统计，政策发布后的21个月，北京商办网签6002套，环比暴跌94%。二是2019年5月，北京市再在研发、工业项目领域发文，要求建设单位不得分割销售研发、工业项目，产业地产迎来全面“持有时代”。

不过，由于与经济发展形势密切相关，写字楼市场在供需层面的变化更为受人关注。

其中，供给持续增加，被认为是部分地区空置率上升的重要原因。机构数据显示，2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米，2018年的存量则达到6100万平方米。根据预测，下一个五年，平均新增存量将达到670万平方米/每年。

而在需求侧，一些观点认为，在北京等一线城市，由于各种原因导致的高地价、高租金、高成本所带来的“挤出”效应，已经严重影响了小微企业和创业企业的发展。叠加短期经济形势的因素，共同造成了需求乏力的局面。

有北京高档写字楼的招商负责人告诉21世纪经济报道，这类现象，既是“挤出”，其实也是“挤泡沫”，她所在项目已经不再对联合办公和P2P企业招租。

这位负责人表示，随着北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢至非核心商圈以及乙级写字楼的趋势，或还将持续。

小企业“外溢”

但并不是所有人都如此悲观。

也有一种观点认为，“挤出”并不意味着死亡，反而是一线城市的产业地产，甚至城市“去中心化”的契机。

这种观点认为一线城市仍然是创业环境最好，氛围最为浓厚的地区。以北京为例，官方数据显示，2018年，北京全市国家高新技术企业达到2.5万家、增长25%，平均每天新设创新型企业199家。

21世纪经济报道记者则观察到，随着我国城市发展模式的进一步转变，在一线城市，产业发展正在寻找各种新的空间载体。

工厂改造是一类主要途径。小宇告诉记者，他的一家竞争对手，就在2018年搬去了一个厂房改造的办公空间，不仅空间充裕，价格低廉，甚至有余力在第二层布置了大量的直播间，让主播们可以不用在家直播。

北京一家闲置农庄共享平台的创始人钟鹊飞告诉21世纪经济报道记者，北京允许闲置农村宅基地出租后，她的平台已经为多家艺术工作室、教育培训机构解决了画室、夏令营基地的场所租赁需求。

“城市的消费需求正在前所未有地细分，定制化、小型化的空间需求开始不断崛起。传统的空间载体要么难以满足，要么太贵，这是我们的机会”，钟鹊飞表示。但她同时告诉记者，由于土地利用性质的问题，类似的合作在合规性上存在问题。她希望未来政策可以更好地解决农村土地入市的问题。

一家商业地产五大代理行的高级董事在接受21世纪经济报道记者采访时表示，北京、上海的办公市场是非常成熟的，完全是供求关系在决定售价和租金，“租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素”，在一线城市小企业开始外溢的过程中，由于市中心的建设用地指标不断压缩，一些核心区域的竞争可能会更加激烈。

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