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他认为，降息肯定会增加购房者的买房动力，但当前利率已经很低，30年抵押贷款利率接近4％，降息的进一步推动作用并不大。另一方面，当前较低的利率也使得美联储难以通过再融资的渠道来刺激经济，因为许多房主选择在2015~2016年美联储大举加息前进行了再融资，锁定了历史低利率。除非美联储再度把利率降到零，否则很难推动市场再融资的浪潮。

美国圣路易联邦储备银行经济学家埃蒙斯（William Emmons）在最近的一份报告中指出，自二战以来，每次美国经济衰退之前，楼市都会率先出现异动，而目前美国楼市的整体走势与最近三次经济衰退之前的表现如出一辙。

美国最近三次的衰退分别发生在上世纪90年代、21世纪初及2008年，历史数据显示，房贷利率在底部反转一到两年后，美国经济就会陷入衰退。埃蒙斯由此推断，美国经济下次衰退的起点最早可能在今年第四季度。

他在报告中写道：“截至今年5月的独栋房屋销售数据证明，全美各地区的楼市依旧疲软。不过当前的情况并不像上次次贷危机导致的经济大衰退那么严峻，但与1990年~1991年、2001年两次经济衰退期类似。”

杜兰顿对第一财经记者表示，预测未来总是很困难的，但从监管框架的变化来看，2008年那种级别的危机再次发生的可能性很低，最近美国的房价并未疯狂上涨，城市的建筑活动也没有过剩的迹象。

基斯也持类似观点，他认为，即使发生经济衰退，也没必要担忧美国房价会出现暴跌。一方面，房价取决于供求关系，经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜在购房者；另一方面，房价也取决于杠杆和抵押贷款。目前，美国住房市场的杠杆率低于之前住房市场的鼎盛时期。虽然存在许多低首付款贷款，但承保标准仍然要比2004 ~ 2006年更加严格，几乎在所有情况下都要仔细审查贷款人的收入记录和资产情况。因此，基斯称，如果在经济衰退的情况下，房价会下跌，但是要比2008年金融危机期间的程度轻微许多。

目前美国哪些城市的房产还有较大投资潜力？杜兰顿认为，如果经济陷入衰退，旧金山、纽约、波士顿等当前房价已经很高的城市，到时候可能会有所下跌，而达拉斯、休斯敦、亚特兰大等地，由于房价相对不高，同时土地开发限制正在逐渐增加，未来的上涨空间也许更大。

基斯则表示，从长远来看，投资房产取决于工作地点和人们想要居住的地方，有许多城市可以满足这些要求。由于美国长期的经济前景仍然较为乐观，因此更适合做长线投资。不过，他也补充道，短期来看，政策方面并不稳定，“现任政府正在通过其政策阻碍全球投资者（赴美投资）。”

沃顿商学院房地产和金融学教授沃切特（Susan M. Wachter）在接受第一财经记者采访时则表示，在没有出现经济衰退的情况下，美国房地产市场的繁荣还会持续下去，这是受积极基本面推动的，而非（炒作的）泡沫，因此短期内2008年的次贷危机不会重现。

第一财经记者 吴将