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　　2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企。这也被称为央企“退房令”，其背景在于，当年3月15日的北京“一日三地王”，均由央企制造。

　　土地出让规则也在不断变化，高虎将其简单总结为“价格实施限制、配建越来越多、逐渐要求自持、毫无‘反抗’空间”。

　　另外，作为供给侧改革的一部分，土地出让节奏在悄然调整，并影响着市场表现。

　　高虎说，房企拿地预算最足的时间通常在年初，但很多城市的供地节奏是“前松后紧”，即年初供地规模小，年末规模大。这会造成一种情况，“年初有钱的时候抢地，年末想拿地的时候没钱了”。这样一来，“地王”就容易在上半年被抢出来。但近些年，很多城市的供地节奏变得均匀，已能够有效地改善预期。

　　另一方面，一些库存规模小的城市，也开始加大供地规模，尤其是普通商品房用地。“像北京，去年供应了大批限竞房用地后，整个市场的供需关系就逆转了，开发商对土地没有那么渴求了。”而在以往，“很多‘地王’都是饥渴供地的结果”。

　　逝去的黄金时代

　　实际上，在开发商过往的操盘经验中，“地王”项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿“地王”的主要原因。

　　上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示，经测算，普通地块的土地单价约相当于项目房屋售价的30%-40%，“地王”项目则在50%以上，实施限价后，“地王”项目的成本甚至相当于房价的70%以上。再算上人力、资金、建安等成本，很多“地王”项目几乎“没钱可赚”。

　　一些高总价“地王”，则因占用资金量大、开发周期长，而给开发商带来沉重的压力。即使开发商越来越倾向于联合拿地，但这种风险有时仍然难以承受。

　　在中海之前，真正的北京大兴“地王”于2015年10月诞生，华侨城、华润、招商联合体以83.4亿元的价格竞得。但华润和招商很快退出，理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。

　　独立操盘的华侨城一度想力推这一项目，但进展不及预期。在2017年8月和11月，华侨城分两次将这一项目出售给泰禾。大兴“地王”最终易主。

　　除项目本身的特点外，“地王”还容易触发“霉头”，其引发的调控压力往往令企业始料不及。比如，2010年3月15日的“一日三地王”，不仅引发了央企“退房令”，而且在一个月后导致“新国十条”出台。因此，很多“地王”诞生后，就不得不应对调控的重压，项目的周转期通常大大延长。

　　“历史来看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。”华泰证券指出。今年5月份开始，监管层开始加强房地产业的资金监管，信托融资基本被锁死，对发债的审核也趋于严厉。华泰证券认为，前期土地市场的火热，是引发这种调整的一项直接原因。

　　有房企人士向21世纪经济报道表示，经过这么多年的“教育”后，开发商已经基本达成一个共识：“地王”是真正的“烫手山芋”。

　　张大伟表示，以往那样的高总价或高单价“地王”已经很难再出现，一方面，土地出让限制条件越来越多，土地质量难免受到影响，进而影响到土地价值；另一方面，经过了多年的调控洗礼，开发商变得越来越谨慎，几乎不会在冲动之下举牌拿地。

　　事实上，随着楼市调控手段逐渐完善，长效机制开始试水，开发商的心态正在变得平稳，并逐渐开始接受一个调控“新常态”的时代。

　　在先后出台两份调控文件后，今年5月24日，苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会。与会领导称，“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。这项表态令很多房企印象深刻。他们认为，这项表态真正将他们打回现实，所有关于政策反转的预期都打消了。

　　高虎表示，开发商的价值观正是在一次次调控中被改变和塑造。在许久不见真正的“地王”后，企业也已经习惯了。“‘地王’、‘楼王’，都属于过去的‘黄金时代’。”他说，现实是，那个时代已经远去，而且不会再来。

　　高虎认为，这并不是坏事，因为对于整个行业来说，市场趋于稳定，应该是各方都乐于见到的结果。