朗诗绿色生活服务有限公司(股票代码：01965.HK，以下简称“朗诗绿色生活”)2021年7月8日正式登陆港交所，成为2021年第六家在港上市的物业服务企业。8月20日晚间，朗诗绿色生活发布了上市以来的首份中期业绩报告。业绩报告显示，截至2021年6月30日止，朗诗绿色生活实现营业收入3.23亿元(人民币·下同)，同比增长27.1%;毛利为7643万元，同比增长约14.7%;报告期内经调整溢利约2727万元，同比增加约39.8%。于2021年6月30日，合约建筑面积约为2490万平方米，其中在管建筑面积约为1780万平方米，同比增长约7.0%。
多渠道拓规模，增长具备可持续性
朗诗绿色生活成立于2005年，是一家扎根长三角、布局全国，快速成长的全生命周期绿色生活服务商。截至2021年6月30日，朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖23个城市，包括18个长三角城市及5个国内其他城市，为130项在管物业(包括109项住宅物业及21项非住宅物业)逾13万住户提供服务。于2021年6月30日，合约面积约2490万平方米，其中在管面积约1780万平方米，同比增长约7%。合约/在管面积之比为1.4倍，公司未来在管规模具备可持续性。
图1：2018-2021H1朗诗绿色生活合约、在管面积情况
(数据来源：企业招股书、中期业绩公告)
朗诗绿色生活物业管理服务的在管面积主要来自朗诗地产开发的物业及独立第三方开发的物业。2021年上半年，朗诗绿色地产开发的物业在管面积为788.9万平方米，同比增长6.8%;朗诗地产合联营公司开发的物业在管面积为245.6万平方米，同比增长49.3%，朗诗地产长期稳定的开发能力，使朗诗绿色生活持续获得物业管理规模的提升;此外，独立第三方开发的物业收入占比达31.8%，半年报显示，上半年来自独立第三方的合约面积新增139万平方米，合约收入新增4101万元，预计未来随着市场化拓展进程的加快，朗诗绿色生活独立第三方开发的物业规模及收入将进一步提升。朗诗绿色生活积极加强与独立第三方物业开发商的合作，业务布局实现更全面均衡的发展，行业竞争力进一步加强。
图2：朗诗绿色生活按客户类型划分的物业管理服务在管面积占比
(数据来源：企业中期业绩公告)
图3：2018-2021H1朗诗绿色生活独立第三方在管面积及收益占比
(数据来源：企业招股书、中期业绩公告)
朗诗绿色生活持续深耕长三角地区，积极推进市场化业务拓展，追求有质量的高效规模增长，2021年上半年，与政府国企、区域地产开发商达成战略合作，并通过成立合作公司，利用朗诗绿色生活成熟的服务体系，管理已有开发交付及后续开发项目的物业服务，上半年通过合作公司新增管理项目13个，新增管理面积171万平方米。截至2021年6月30日，管理面积204万平方米，同比增长1033.3%，不断拓宽业务渠道，确保后期发展的可持续性。
表1：2021H1朗诗绿色生活市场化合作情况
(数据来源：企业中期业绩公告)
截至2021年6月30日止，朗诗绿色生活实现营业收入3.23亿元，同比增长27.1%;毛利为7643万元，同比增长约14.7%;毛利率约为23.7%，较去年同期下降2.5个百分点，减少主要由于期内加大力度提升品牌形象，对项目进行品质提升，造成成本有所增加以及上年度疫情影响对员工社保减免征收，而本年度无该政策优惠，预计未来随着服务品质及运营能力的不断提高，毛利率将有进一步提升空间。
图4：2020H1-2021H1朗诗绿色生活营业收入、期内溢利及毛利
(数据来源：企业中期业绩公告)
朗诗绿色生活的收益主要来源于三大业务线：物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。物业管理服务仍为最主要收入来源，上半年非业主增值服务及社区增值服务增长最为显著，分别同比增加51.45%及26.23%。从营收结构来看，物业管理服务及社区增值服务收入占比有轻微下降，非业主增值服务收入占比大幅度增加，业务收入结构渐趋均衡。
图5：朗诗绿色生活2020H1-2021H1三大业务线收入变化情况
(数据来源：企业中期业绩公告)
图6：2020H1-2021H1朗诗绿色生活三大业务线收入占比情况
(数据来源：企业中期业绩公告)
