谢谢主持人。尊敬的协会各位领导、各位到会嘉宾、各位企业界的朋友，大家好！我抓紧时间谈一下关于中国楼市的发展趋势和一些相关的基本看法。定义上可以广义，可以狭义，我们不妨把楼市看作整个房地产业。在这个方面当然有很多不同的看法，毕竟我做了这么多年研究，我自己这套想法也反复思考过，借这个机会向各位做个汇报，也请大家批评指正。
首先，要谈一个基本的认识：我们应该有信心把房地产业看作国民经济的支柱产业。这样一个房地产业的概念，也有的研究者认为应该主要讲的是建筑业，我们不妨把建筑业跟房地产业放在一起看做一个广义的概念：你要开发房地产肯定有建筑。这两个概念合在一起，它为什么是国民经济的支柱？要看到后面的一个大背景，就是整个中国经济社会的成长。
从工业化来看，我们现在走到什么阶段上了？中国是工业革命以后落伍的，鸦片战争后一百多年来努力地要跟上时代，终于在改革开放以后，感觉这个现代化之路有可能越走越宽了，但到现在为止，我认为中国总体的工业化，也只是在从中期向中后期的这个发展阶段上。有的学者援引西方学者的一些指标，说中国已经到了工业化的中后期，因为人均GDP已经接近一万美元，还有工业在整个产值中的比重达到多少多少，但如果你结合着中国这样一个发展中经济体的全貌来看，其实我们只能说，沿海区域到了工业化的中后期，广大的中部、西部，也就是工业化的初期和中期，合在一起是从工业化的中期向后期的转变过程，它后面的这个成长性的空间是相当可观的。这样的一个认识，其实要伴随着城镇化来一起考虑。国际上有一位美国学者，总结了实证经验以后，提出的纳瑟姆曲线得到了学界的广泛认同，即经验数据表明，工业化还没有启动的时候，城镇化是初期发展阶段，到了城镇化真实水平30%左右的时候，第一个拐点出现，是往上而走进一个伴随着工业化的城镇化高速发展阶段，这时候的工业化总体来说是从初期到中期。城镇化在它自己的这个中期，也正是个快速发展阶段，表现为这个高速发展阶段的前半段是一个下凹的曲线，后半段是一个上凸的曲线，到了城镇化真实水平70%左右的水平，才会又出现另外一个决定性的拐点，就是城镇化发展的速率下降到转入低平发展阶段。到了城镇化70%以后的较稳定发展阶段，才是工业化从中后期向后期的转化过程。中国现在就在中间这一段，有两个指标要看，一个是我们看惯了的常住人口的城镇化率，这已经到了58%出头儿，另外一个是中央这几年特别强调的户籍人口的城镇化率，是多少呢？只有42%出头儿。比如，北京前面这些年进城的有好几百万人成为常住人口，但其中的绝大多数没有拿到户籍，而没有拿到户籍就没有形成对他们应一视同仁的市民化基本公共服务待遇，这个城镇化的指标就是严重欠账的。也正是因为对这种严重欠账我们现在还没能力一下把它补上去，所以，就不敢在北京这样的城市释放任何信息说可以放松户籍管制。但是未来是一定要补这个欠账的，最后要城乡一体化，要在户籍改革相关支撑条件达到的情况下，最后取消城乡户籍的区别，取消对进城无户籍常住人口的歧视性的待遇。这是一个相当长的发展过程。
看我们现在真实的城镇化水平，把两个指标中和一下，我认为也就是50%这个样子。后面还有20个点左右的城镇化高速发展空间，未来的发展过程中，一年上一个点，这个城镇化的高速发展过程也还要走20年。20年就意味着我们要走到2035年中央说的基本建成现代化之后，这个城镇化的高速发展过程才能告一段落。所以，回过头来说，房地产业它就是跟着这个城镇化和工业化推进的过程显示其特殊作用，全国而言要不断扩大中心区域，不断扩大建成区，未来的几十年间还要接纳差不多四亿人从农村转入城市定居，而且要越来越不拖延地让他们接受市民化基本公共服务均等化待遇，形成这样一种配套条件。这些对于中国来说既是挑战，更是机遇，就是我们以发展弥合“二元经济”的“引擎和动力源”。后面相当可观的发展空间，会带来中国一轮又一轮的城市中心区的建设，一轮又一轮的基础设施、公共工程的建设和升级换代，一轮一轮的产业互动、产业升级，以及一轮又一轮的人力资本培育——从农民工的培训，一直到全社会学习型的人力资本培育体系的发展，不断地释放需求。那么我们得到的供给从哪儿来呢？是在全中国统一市场上，以及我们和平发展过程中与全球方方面面做生意形成的有效供给。这种供需之间不断的循环，可以支撑中国继续以超常规发展走向现代化的过程。这个引擎和动力源，就是联系着我们城镇化中所必须认清的不动产的开发、我们所说的房地产业、建筑业合在一起的整个业界，必然成为国民经济的支柱产业。我们必须充分认识它，从而也可以在种种不确定性面前，特别是当下不期而至的贸易摩擦升级这种冲击带来很多市场上不好的预期这种情况下，使我们更保有自己的底气。我们在不确定性冲击下，怎么把握和认识自己的确定性？就是要利用中国巨大的市场潜力，相当可观的发展纵深和空间，做好自己的事情：坚定不移地做好改革来解放生产力，坚定不移地做好开放，和全球做生意，以及以开放来倒逼中国自己攻坚克难的改革。
