本报记者 徐蔚冰
5月23日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》。该报告进一步强调应更加注重地方政府在房地产调控中的主体地位，并表示2019年房地产市场仍有较大发展空间。
中国社会科学院城市发展与环境研究所不动产室主任、蓝皮书执行主编王业强在接受中国经济时报记者采访时表示，2018年12月19日-21日，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在2019年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确，意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味，那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活性。强调“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府根据实际情况制定政策，承担调控的主体责任。除了限制市场需求的行政性措施和市场管理权限之外，作为地方税种的房地产税也可能将是落实城市主体责任的一个重要手段。
王业强指出，持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善，以及城市更新改造所产生的住房需求。《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确提出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2018年中国内地总人口139538万人，其中，城镇常住人口83137万人，比2017年末增加1790万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%，比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。短期可以预见，2019年，城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。
王业强表示，2019年商品住宅市场应关注以下三个问题。
一是住宅市场去库存基本成功实现预期目标。2018年，住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长，而竣工面积增速大幅下降，结果施工面积持续增长。从销售看，现房销售持续大幅下降，这就形成一个剪刀差，即竣工增长放缓，部分城市现房库存偏低，2019年预测销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。
二是因城施策和分类调控实施效果开始显现。2018年各地出台450余项调控政策，说明因城施策和分类调控已经深入推进。正是因城施策，使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化，其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。中央提出的构建房地产长效机制虽然有一个过程，但其紧迫性也是显而易见的。笔者认为，因城施策是房地产长效机制的重要环节，因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。
三是住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。
（责任编辑：王治强 HF013）
