深圳（楼盘）在昨天（24日）迎来了一场针对五宗住宅用地使用权的拍卖争夺战。这是近20年来，深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，被业内誉为“史诗级土拍”。最终，五宗地块全都以最高限价成交，总成交额达到223.57亿元。相较于2017全年仅挂牌2宗宅地，2018年全年挂牌13宗地块，此次条件限制相对宽松的5宗地供应，对于土地资源稀缺的深圳而言，确如市场所言为豪放的大手笔。
据统计，共有71家房企到达现场参与竞拍，包括中海、万科、华润、平安、佳兆业、保利、招商蛇口、龙光、越秀等，现场竞争始终激烈。据深圳乐居，截至拍卖前三天，房企缴纳保证金已经高达1100亿元。
此次史诗及土地抢夺大战的一大亮点是，80家房企内组合的“拿地联合体”，据消息称深业已与万科、佳兆业与力高组成联合体，而招商蛇口或将与九龙仓及香港置地联合拿地。此前2016年，金茂便曾与电建组成联合体，拿到龙华区一地块。80家房企近身肉搏，竞争如此激烈的情况下，组建联合体确实能提高竞得土地的可能性。不过组建联合体的另外两个原因是，竞得土地的资金压力和项目收益的风险分担。
据悉，此次竞拍的5宗土地中，龙华区与宝安区因位于豪宅片区并于早前地王地块相邻而倍受关注。目前龙华区与宝安区的新房、二手房房价普遍在6-7万元/平方米以上，有的地块甚至高达16万元/平方米，虽然项目有巨大的价值升值空间，但对单宗土储而言，近60亿的资金对大多数房企来说仍旧不是一个小数目，资金回笼也面临着巨大的压力。
事实上不仅仅是深圳，组建联合体以拿下热点城市热点地块，已经逐渐成为房企一种拿地新时尚。比如本月13号和24号，龙湖联合体和城建怀生联合体分分别拿下了拿下重庆（楼盘）3宗地块拿和北京（楼盘）怀柔一住宅地块。
对于中小型房企组建联合体是提升竞争实体和扩展品牌效应的重要途经，但是龙头及大中型房企并不是没有建设联合体的必要性，在房地产“一城一策”的政策下，地方政府作为责任主体有很强的动力来支持本地房企的的发展，故通常遴选挂牌土地竞争房企时，表现出对本地企业的偏爱，那么此时对于其他非本地企业来讲，与本地企业组建联合体就相当于是给自身争取到了一个准入门牌，不至于“不战而败”。
去年8月，太原（楼盘）130亿史诗级土拍，由于起拍价过高，“有价无市”，导致8副黄金地块流拍，此次深圳154亿土地拍卖大战过之而无不及，在“单限双竞”等出让条件下，此次竞拍与太原土拍的最大差别是“以市定价”，此次折合楼面价接近5万元/平方米，虽然避免了楼面价与房价倒挂的现象，但是考虑到深圳供求现状，市场已经过热的龙华和宝安区，项目市场未来去化仍旧面临着不小的压力。
此外此土地出让一个重要的明文规定是“项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。”，虽然官方传达出了定位刚需、保障刚需的决心，但考虑到楼面价及目前周边住房定价，龙华和保安明显不在刚需的选择范围内，而这样配比的项目如果定位豪宅，将会增大其未来销售压力。
总之，作为深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，本次竞拍的结果将在很大程度上为深圳后续土地战略部署提供参考。同时，作为土地资源稀缺的热点城市，深圳大量供地传达了市场稳定的信号，不过从供给端稳定市场，还需要对口需求，继续深化。（作者系应用经济学博士后）
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