对于我个人来说，作为一个旁观者，一直看着楼市这个行业在我面前的曲曲折折，但是很多时候各种细小的因素总是会激起各种浪花，但是本质上不会改变潮水的方向，但是各种量变总是会质变的可能
而今天站在这个特殊的时间，我特别想和大家聊一个变数，一个可以让赛道转弯的变数：
二手房
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我在2015年以前做楼市，主要都是在关注一手市场的，因为二手房的比例实在太低了，而且不可控不可监测，所以我们判断楼市基本上看一手房就OK了；
我们看一手房，看这一批的供求关系怎么样，如果供不应求价格就会涨；或者说这一批卖什么样的房源，下一批的房价会怎么波动，看一手房就可以完全的预判出未来的楼市取向；
包括我们看土地，这一波我们拿什么土地，未来根据土地楼板缴费要分，很容易倒推出两年之后的房价会怎么样。
但是，2018年开始到现在，楼市里面的结构发生的最大的变化就是，二手房的比例会比想象中的要多很多；
16年末才只有28万，到了19年，短短的两年半的时间里面，可以说
翻了四倍。这就意味着未来整个楼市里面对房价的干扰的因素不再是简单的只有新房，而还有二手房。
二手房对市场的干扰可以说越来越大了，因为他占据市场的比重变得越来越多，如今你不看二手房的结构，你就不能判断未来的楼市趋势
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那么真实的二手房在表达一个什么态度呢
二手房是不可能通过预售证调控的，是完全依赖自由市场的房东房客挂牌成交的数据，完全市场经济情况下得出的数据；
所以二手房的成交是非常能够表明整个市场的热度，以及市场到底处于什么样一个现状。
给大家看一张在以前都不可能呈现的一张图
来源：华泰证券
这是一张21座热门城市的2年多来的成交变量图，这样的数据图原本是很难检测到的，因为在当地对他们来说可能没有那么多二手房，可能中介门店也没有
但是现在真实的成交就会特别明显，在2019年之前的市场，可以说城市裂变，好的一直好，冷的一直冷。
但是我们关注到2019年之后你就会发现，市场红色模块的个数明显大于绿色的，这就说明整个市场的基本面在向好
另外链家最近其实也做了一件很有意思的事情，它统计了他所布点的城市，做了一个房东议价空间的曲线。
来源：贝壳研究院
议价空间就是房东愿不愿意打折卖，愿不愿意打折的一个空间；
数据维度有三个，从18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度，也是现在；我们发现一个特别明显的现象，房东的议价空间开始关闭。
这说明这个市场给到房东的真实感觉，可能需求量有点起来了，可能用户开始增多了，所以相比较17年、18年那种可以直接跳楼价的情况，在现在开始慢慢变少了。
不可否认，如今在二手房市场依然有议价空间，因为这个数值并没有跌到零以下，但是也同样说明现在的房东的心理预期会比以前要好
所以二手房市场折射的比我们想象的还要直接和真实，这就是这个因素对整个市场的干扰
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因为有这样的变化，未来我们的购房思路必须要有二手房逻辑，为什么，因为我们买了任何一套房子再卖出去，它永远是二手房。
所以在二手房占据市场主流需求的前提下，大家今天买的房子，一定要考虑未来跟你竞争的那套房子他长什么样
这是2018年整个上海（楼盘）二手房成交的总价范围，确实真实的数字会比我们想象中的要差别很多。
