调研纪要| 中原城市群三四线市场调研（二十四）许昌篇(2)

时间:2019-05-29 13:00 来源:互联网作者:阿刁点击:次

　　今年客群呈现出以下特点：一方面客户较为刚需，价格敏感度明显提升,今年客户购房天花板基本在8000元/平米毛坯，高过这一均价去化率明显降低。值得一提的是，2018年一些项目购房客户首付比例基本达到50%，而当地要求仅为20%；今年贷款比例明显上升，不过客户相对比较保守，首付分期对客户吸引力一般。另一方面因本地房企的团购房消耗了大量市区购买力较强的需求，市区客户再次购房能力和意愿降低，今年以来县乡客户占比普遍增加，以康桥九溪天悦为例，鄢陵客户占比高达15%-20%。

　　产品偏好

　　暂无“消费降级”

　　125-130平米三房接受度高

　　对特殊楼层有所忌讳

　　许昌人购房对于产品偏好大体有以下几点：一是客户虽然对功能性有要求，但是面积不愿过于压抑，比如125平米四房产品抗性较大，而对140平米四房接受度尚可。二是因采光问题，喜好东边户而不愿买西边户。三是偏好中间楼层，对特殊楼层，诸如1、2、4、8、14、18、24层忌讳。

　　房企竞争

　　本地龙头瑞贝卡、腾飞、恒达具有天然优势

　　团购房收割半数购房需求

　　许昌人购房对本地房企较为认可，首屈一指的当属瑞贝卡（主业假发）、腾飞（主业城建）和恒达（主业地产），以团购房为主打，每次以“炒楼花”的方式卖名额，团购项目可能十年不开工，但是本地人依旧趋之若鹜。2019年4月-5月，一个月三个团购项目，卖出了3500套房源（许昌一年也不过10000套规模），主力客群以烟草、烟机、腾飞企业员工和部分散户为主，部分项目拥有价格优势，比如团购价4500元/平方米，而一路之隔项目均价8200元/平米，对项目造成了直接冲击。但是部分项目诸如腾飞，团购价格并不低，最高价有6000元/平米，与周边别墅基本持平，但是本地人依旧更为青睐本地企业。究其原因，主要有以下几点：一是此前外地企业烂尾过多，加之维权风波不断，本地人难免心有顾忌；二是本地企业往往深耕多年，政企关系雄厚，加之员工众多，也成为购房的中坚力量。

　　典型项目一：康桥·九溪天悦

调研纪要| 中原城市群三四线市场调研（二十四）许昌篇

　　▲售楼处实景/沙盘/区位图

　　地理位置：许昌市魏武大道天宝路交叉口向北50米路东

　　交通配套：四站一港，高铁东站，城际铁路站，轻轨站，汽车总站，航空港区候机楼

　　景观配套：一湖一府三公园，鹿鸣湖、许昌学院、仰韶文化遗址公园、悦民公园、东湖游园

　　物业类型：多层,小高层,高层

　　建筑面积：207000平方米

　　总户数：796户

　　装修：毛坯

　　开盘时间：2018年11月

　　主力户型：3房2厅1卫约115平；3房2厅2卫约146.85-150.21平；4房2厅2卫约165.22平

　　上次开盘售价：8200元/平方米

　　项目点评：项目开盘节奏为2018年11月首开，2018年6月因工期原因对外宣传释放消息9000元/平米以上毛坯，预期开盘至少8700元/平米，到2018年四季度，基本上周边区位较佳的雅居乐、保利项目精装开盘价也就8300-8400元/平米，项目开盘价基本就在8200元/平米毛坯，因蓄客较早，开盘实现了200多套去化，算是区域内去化较好的典范。目前已经进入平销期，以加推为主，不做集中性开盘，基本也可实现35天卖出105套房源1个多亿元的销售成果，今年以来郊县客户占比明显增加，主要是鄢陵、长葛、禹州，其中鄢陵最多，占比可达15%-20%。

　　典型项目二：建业·世和府

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