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　　这说明两个逻辑：第一，整个上海我们说最底层的这一块需求购买力可能是在300万左右；

　　第二，在市场上可能供应的房子，流通的二手房，300万左右的房子的比重接近于七成；

　　明白这个数字之后，各位要想，如果说我们此刻购买的房子总价大概要下沉到300万左右的话，未来你的竞争对手会非常多，你的房子的自主定价权就开始消失，越往上越有定价权，越往上越稀缺，这是很重要的一点。

　　而在这，我们说300万总价的比例里面，最重要的一个原因，为什么价格定不上去？

　　并不是因为这些房子位置不好，并不是因为他们的地段不好，很重要的原因就是整个上海的老破小的比重，在二手房里面占据了太大的比例。

　　所以你这一次的购买，未来竞争的对手都是老破小，那么你只有靠价格战才有可能把它抛掉，这是现在买房跟以前不太一样的地方，

　　以前是我没有选择，现在是大家有对比

　　当然你可以一辈子不换那么买老破小也没有问题的，老破小或者老破大你装修好，可以一样住得很舒服

　　但是如果考虑到这套房子，他依然是你家庭资产很重要的一部分，我希望未来三年、五年后可以想想他的竞争对手

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　　这仅仅是针对于上海存在的么

　　第一：整个市场里面，18年、19年的二手房挂牌突然变化，以及18年用户的房票使用程度也发生了突然的变化

　　在18年的时候刚需的比例急速的萎缩，首套、第一张房票的人的比例急速的萎缩。而置换的比例急速的庞大增加

　　这是整个市场在18年发生的最本质的变化，也是最根本的变化，

　　这也是我今天特别想跟各位强调的未来：

　　你的房子卖给的对象他不是没有房子的人，你的房子卖给的对象他自己也有房子，所以说你需要多一个理由让他去买房

　　在一线城市的上海，这个结构会更加夸张

　　各位一定要记得这一点，未来上海不会大量导入外来人口，没有房票的人这种情况并不存在，所以未来支撑整个楼市需求的，一定是改善型需求为主；

　　这会决定你这一次买房意味着你必须要有更好的产品力、必须要有更多的附加值、必须要有品牌才有可能在你下一次置换的时候能够突围。

　　如果你现在买的是一个很一般的房子，或者说很没有产品的房子，未来刚需客很少的时候，你会变得非常艰难。

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　　所以这就是楼市转弯的地方，随着供给量增加，房子不再太稀缺的时候，大家对好房子的需求度开始越来越高

　　所以在未来的时候，我希望大家买房的时候可以想想这四件事情

　　各位有没有这样的感觉：“不知道为什么，突然上海的一手房市场里面一夜之间就没人做两房”；

　　为什么会有这种情况存在？因为现在的需求就是三房起步，现在需求就是以三房为主，所以未来我们的需求会变成怎么样？

　　现在还有人在跟我讲，我要买一房，那么一定完蛋；不管你是什么样的楼盘、什么样的位置，如果此时此刻去买一房，在买完之后再住个两三年，你想要抛掉是非常难的；不是说它没有价值，是没有人买。