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　　深圳本是一穷二白的南国渔村，它唯一的优势就是，它是中国改革开放程度最高的城市，除此之外，再无其他。这就意味着，深圳面前的这个“不可能三角”不会从抑制需求入手，因为无论出于何种考虑，破局者都必须优先保障深圳的持续繁荣。

　　供给端是这几年深圳的主攻方向。

　　“十三五”期间，深圳预计新增住房需求约180万套，而“二次房改”在未来18年中计划筹建住房也仅有170万套。长达18年的供给计划都难以匹配“十三五”的5年住房需求，可见深圳住房供需失衡的情况将长期存在。

　　为了保障住房供给，深圳这几年在住宅用地出让方面相当谨慎。比如2018年仅有10宗住宅用地出让，但其中有6宗被深圳人才安居集团、深圳大鹏人才安居有限公司拿下。其他出让给商业化房企的土地，从竞拍开始就要求配置人才房，而人才房配置面积也是竞拍的重要环节。

　　比如这次“史诗级土拍”中，龙华红山地块之所以最后能被龙光地产拿下，关键在于龙光拍出了36700平方米的人才房面积，其他4宗地块的情况也大体如此。本次土拍中，人才房配置总面积158570平方米，其中中海光明大地块的人才房配置面积为42330平方米，排名第一。

　　但是，受限于深圳城市的总面积，这种供给端的腾挪空间终究有限。这也是许多房企斥巨资购地的底气所在。

　　房企介入深圳市场的逻辑其实非常简单明了：既然这个“不可能三角”的需求端无法抑制，供给端终有尽时，那么只需要等时间就好了，随着时间的推移，深圳楼价只能继续上涨。

　　有地产业人士认为，未来若深圳保障性和人才住房占到新房供应的60%，则商品住房价格走高就可以完全市场化运作，即使高价取得地块后，打造的高端产品也能被市场接受。这种逻辑其实就是押注深圳楼价上涨，与供需两极拼时间。

　　一个明显的事实是，正常情况下，地块拍下后，新盘会在9个月左右进入市场，最晚不超过一年。但是，最近几年深圳拍出来的地块却都因为这样那样的原因，迟迟不能入市。

　　比如24日下午首宗竞拍的宝安尖岗山地块，该地块与宝安泰禾院子仅隔一条街。2015年底，泰禾曾以57亿竞得尖岗山两宗住宅用地，楼面价分别为5.13万元/平方米、7.99万元/平方米，后者楼面价刷新了当年的深圳单价记录，但是泰禾的项目因规划、限价等原因，拿地后三年未能入市。此次尖岗山地块被越秀地产拿下，这是越秀地产首次进入深圳市场，后续开发的压力不容小觑。

　　不过，更受关注的龙华地块情况稍有不同。

　　龙华地块的角逐相当激烈，华侨城、中海、金茂、龙光等许多房企轮番举牌，在经过一百多轮的竞价之后，被龙光地产拿下。其总价65.85亿元，配建人才房面积36700平方米，楼面地价已经突破6万，溢价率突破70%。

　　但龙华地块竞拍情况的激烈是有其市场原因的。

　　自2012年深圳新一轮繁荣周期以来，龙华区是深圳楼市中成长最快区域之一，因而相较于该区域目前的房价，龙光最后竞得的价格也不能算太贵。更何况，本次出让的红山地块位于龙华的中心区域。

　　龙华地块在前几年已经创出过高价。2016年6月2日，电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下，楼面地价高达56781元/平方米，而当时周边在售新房均价在5.5万元至6万元/平方米，可以说是真正的“面粉贵过面包”。最近三年里，附近新楼盘纷纷以龙华金茂府每平方米售价会超过10万元来标榜自家楼盘的“高性价比”。

　　去年9月，附近某楼盘均价在6.4万元/平方米，结果现在附近的毛坯房都卖到了7.1万元/平方米。

　　尽管龙华金茂府目前还没有正式定价，但周边已有人预计，价格在12万左右。该项目最小户型155平方米，这样一来，最便宜也差不多要1800万一套房了。

　　昨天的竞拍中，金茂也曾一度想拿下该地块，但最终被龙光地产拿下。由于龙光地产在龙华区已经有不少项目，那么此次拿地之后，至少手上的存量房价格就要先涨一波，综合来看要比其他房企更占优势一些。这或许正是龙光本次豪气拿地的原因之一。

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　　结语

　　“房住不炒”是当前中国楼市的主旋律。这四个字有两层含义，一是强调“房住”的属性，即对刚需的肯定；二是强调“不炒”，也就是对投机性房产交易的否定。