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“很多城市、很多市场已经进入产能过剩、供应量过大的情况，再继续去投资，加大供应量，建一个新项目对公司的回报和对社会资本的应用并不是最高效的。”

“这种情况下更凸显出我们的优势。”虽然商业地产供应量已经过大，但专业的运营商却并不多，因而项目管理输出的需求是很大的，对于有着多年经验和庞大的品牌资源库的凯德而言，这样的需求更多意味着机会，而非竞争。

不过，卢志昇坦言，虽然仍会将广州、深圳作为管理输出的重点，但在土地供应紧缺、城市副中心发展速度缓慢的情况下，要找到合适的项目并不容易，“位于广州白云新城的凯德广场·云尚项目也是看了200个项目以后才确定的”。

而且，在卢志昇看来，北京、上海很多项目都是一些基金或者企业化的机构投资者，这些机构型投资者到了一定的年限会选择退出项目，某个时间段内资本市场会比较活跃，但广州深圳的资本更本土化。

以下为观点地产新媒体对凯德商用华南区总经理卢志昇先生的采访实录：

观点地产新媒体：今年上半年来福士第一次到华南，这个项目最新的进展情况如何？

卢志昇：5月份封顶仪式对外披露以后，招商率已经达到50%，截止到10月底11月初招商率已将近80%。

已经引进的主力店有百佳精品超市TASTE、百老汇旗下高端影院百丽宫，餐饮也有很多第一次进入深圳的品牌，比如来自新加坡的莆田、香港的炎丸等，服装有大量的品牌正在谈判中。品牌的定位基本上达到了预期。

观点地产新媒体：凯德是第一个用国际化视野在深圳打造这么一个综合体的企业，怎么看深圳的商业市场氛围和消费者特点？

卢志昇：不管是哪个行业，只要是零售这一块，消费者选择去哪里两个重要因素是离家近、交通方便。

这个项目不可能覆盖全深圳，因为没那么大的体量，主要想锁定的消费者是在南山的居住消费人群。南山半岛3到4公里范围内有100万人口，但人口不是我们最重要指标，人口质量才是。南山科技园有很多新贵阶层，南山半岛是外籍人士和外籍高管的集中地，而且整个南山半岛里面居住了很多年轻家庭，这些也是要覆盖的消费人群。

观点地产新媒体：深圳来福士从项目一开始到落地经历了比较长的时间，一方面深圳地太少；第二，凯德比较喜欢用合作的方式进行开发？

卢志昇：凯德在中国拓展投资也不局限于合作，比较灵活。很多人会觉得外企拿地比较难，但随着中国经济市场化的进度，公开市场拿地条件越来越平等，我们拿不拿地不取决于是否和政府关系好，而是取决于对这个市场、对地价高低的评估，是否会给我们的投资带来良好的回报。

凯德不追求一百个购物中心，或者二十个来福士，而是追求质量。质量换取的是良好的、可持续的回报。我们一直都在关注拓展进度，不管是收购资产、公司，或者是土地招拍挂，只要有合适的物业、土地都会去参与。

2013年集团现任总裁林明彦先生上任之后制定了非常明确的方向，在中国的业务中心聚焦五大城市群，华南区以广州、深圳为主；华东以上海为中心，覆盖苏州、杭州、宁波等周围城市；华西区是成都、重庆；华中以武汉为中心；华北区是以天津、北京这两个城市为主。

观点地产新媒体：凯德广州、深圳的动作不是特别大，未来会向其他周边城市布局？

卢志昇：第二季度财报显示，凯德在一线城市和二线城市的资产占总资产的93%，其中上述五大核心城市群中的11个主要城市资产占集团在中国总资产的85%。虽然二三线城市很重要，但是每个企业都没有无限量的资本，凯德希望把资本投在回报最高的地方。

广州人均每平方米购物中心的供应量是全国一二线城市中最低的，而且这些供应量包含了一些比较老旧的商场，真正高品质的购物中心并不多。

从人口和土地面积、经济体量和实力等因素考虑，广州的市场潜力依然很大。说个简单的数据，白云区的土地面积约等于新加坡，白云区的常住人口再加上外来人口就等于一个新加坡，而凯德在白云只有一个购物中心，在新加坡有20个购物中心，而新加坡购物中心的总数差不多是100个。所以凯德会侧重在已有业务的城市，如广州、深圳，进一步深化发展，而不是在九个城市发展九个项目。

观点地产新媒体：提到管理输出，这是今年启动的一个新业务，能不能介绍下？