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第二，电商上面卖的东西有些确实在实体店难买到，但是这些和购物中心并没有冲突，而且很多人在电商上不会买一些价格和价值较高的产品，所以实体店还是有一定的优势。

对我们来说影响最大的不是电商，而是整个市场的供应。很多品牌开店会比较谨慎，布点会非常看重谁在管理这个商场，这种供应量大的情况下更凸显出我们的优势。

观点地产新媒体：凯德有一些项目是通过收购拿过来的，改造提升等方面会不会有一些难度？

卢志昇：云尚是个很经典的项目，在收购的阶段绿地已经把建筑结构完成了，原来把这里规划成一个百货店。我们进去之后推迟了部分区域的开业，额外花了几千万和多六个月的时间进行改造。

所有的投资都得放很长远的时间来看回报，即便现在花几千万砸楼板，推迟了六个月，我们管理团队到集团层面都觉得是值得的，因为这个时间段不做，未来30年会很痛苦。

我们有一个词叫资产升值改造，凯德是一个很主动的资产管理者，而不是只会收租金的房东。在资产管理的过程中，只要看到一些还没有释放出的潜在价值，都会去评估怎么释放这些价值。

观点地产新媒体：凯德商用华南的项目在五年内实现了回报率的大幅提升，对资本的回报衡量标准是什么？

卢志昇：我们是追求越高越好，投资者对我们的要求是每年都要增长。当然在回报和实体经营、运作、管理这些方面要有平衡。就是不断在项目上挖掘结构性的价值，或者设计性的改造空间，提升这个物业的价值。

另外，主动管理这个资产，比如不定期关注市场变化，内部商场的租户销售状况，有一些租户做得不好会淘汰掉。所以每年凯德所有的商场都会有租户的调整，动线上甚至结构性调整，不断进行调整。虽然说五年内回报翻了一倍，但是这些都是历年来我们做的每一个小动作累计起来的结果。