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卢志昇：今年8月份凯德在长沙签下了第一个管理输出项目，与长沙先导投资控股集团有限公司就长沙湘江财富金融中心项目签订了购物中心管理合同。凯德以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理。通过签订第三方管理合同扩大购物中心网络，并作为长期持有商业项目这一主要发展策略的补充，增强规模优势和行业领导地位。

现在中国很多城市的商业房地产市场已经产能过剩、供应量过大，如果再继续去投资，建新项目对公司的回报和对社会资本的应用并不是最高效的。

虽然供应量加大，但这些供应量由不是很专业的一些开发商在运营，市场上这方面需求很大。凯德在中国有多年的经营经验，65个项目的经验和资源，在全球有15000个租约，合作的品牌很多，资源库非常庞大的。

凯德拓展这个业务不仅可以从市场上获利，还可以和业主创造双赢的局面。这个业务拓展方式和投资不同，投资凯德只会关注五大城市群，管理输出方面，除了会考虑五大核心城市群外，也会考虑不在五大城市群里面的核心城市。

观点地产新媒体：虽然这些输出管理项目不在核心城市，但一定程度上提升了凯德在全国范围的品牌影响力和知名度，某种程度上也会加大凯德去做别的项目，或者收购的优势？

卢志昇：品牌必须要有一个网络效应，对凯德来说是双向的。一方面扩大项目网络，另一方面可以加大我们对租户的谈判筹码，同时，还可以提高团队在这个行业内职业发展的高度。

因为这是个管理项目，也可以为业主争取更好的租金条件。像长沙先导集团，一个国企自己去聘请团队，和超市或者影院、快时尚品牌谈判，拿到的条件并不会比我们好。

观点地产新媒体：凯德在华南区域广州、深圳周边城市佛山、东莞会不会做管理输出这个业务？

卢志昇：广州、深圳输出管理业务是我们的重点城市，东莞、佛山有合适的机会也会考虑。具体涉及到商业谈判，而且不是每一个谈判都会成功，广州白云新城的凯德广场·云尚也是看了200个项目以后才确定的。

广州副中心和城市核心的项目机会并不多，深圳土地面积又非常紧缺，要找好项目并不那么容易。

广州、深圳的资本比较本土化，北京、上海很多项目是一些基金或者企业化的机构投资者，这些机构型投资者到了一定的年限肯定会有退出的需求，这时资本市场就会比较活跃。

观点地产新媒体：来福士综合体和凯德广场，这两个产品线的区域选址有什么标准？

卢志昇：来福士不仅仅是一个购物中心，还有国际甲级写字楼、雅诗阁服务式公寓，这两个业务比较大的需求来自国际化的消费者。跨国公司对写字楼的要求标准比较高。雅诗阁也一样，消费人群大部分是常住客，要么长期出差，或者国际公司、央企到某个区域的高管，可能在这里呆一到六个月。这些因素决定了来福士指挥选址有充分需求的门户城市。

凯德广场和其他开发商的商场品牌有点不一样，并不是一个所谓的标准化的产品线。凯德是因地制宜，因为投资模式有合作、收购物业，也有收购公司和公开招拍挂获取土地，这就决定了在每个市场、每个城市每个区落地的项目都是独一无二的。所有凯德广场都会根据周边3到5公里可覆盖的人口特征和消费需求来进行差异化打造。只有迎合市场需求的购物中心才能做成功，商业不是建完卖了就算了，土地使用权有40年，建完之后要在这里持续管理好这个商场，给投资者可持续的回报。

观点地产新媒体：今年整个零售市场都不是特别好，怎么看实体商业的发展？

卢志昇：第三季度凯德购物中心的净收入是27.3亿人民币，同比增长5.2%，出租率已经接近95%，租户的销售增长平均增长了9.1%。

2009年到现在，中国GDP的增长从双位数降到了现在的6.7%左右，但是还有很大的空间，我们对中国零售市场中长期还是比较乐观，这么大体量的经济体还有六个点以上的增长速度已经很快了。

电商的冲击，不能说没有影响，但不会一下灭绝购物中心这个业态，人还是社交型的动物，购物中心可以成为社交需求的一个载体和空间。